Hypotheekupdate voorjaar 2025

Sinds 2019 neem ik jullie twee keer per jaar mee in een update over het saaiste en meest voorspelbare deel van de financiën van Meneer Elders. Ook na de verkoop van Huize Geldnerd en de aankoop van Huize Elders is er nog steeds een hypotheek. En omdat ik nou eenmaal houd van tradities, blijft de halfjaarlijkse Hypotheekupdate in stand. Zo lang als er nog een hypotheek is, tenminste…
Lineaire Hypotheek
De vaste lezers weten dat wij een lineaire hypotheek hebben. Die kenmerkt zich door elke maand dezelfde aflossing (hypotheekbedrag gedeeld door aantal maanden looptijd) en dus ook elke maand een lagere rente over het resterende uitstaande bedrag. Dit in tegenstelling tot een annuïteitenhypotheek. Daar zijn de maandlasten elke maand hetzelfde. Aan het begin van de looptijd betaal je veel rente en weinig aflossing, en naarmate de looptijd vordert daalt het rentebedrag en stijgt de aflossing. We doen hier niet aan aflossingsvrije hypotheken, prima voor sommige mensen, maar daar heb ik een paar dure lessen mee geleerd.
Strategie
De afgelopen jaren hebben we in hoog tempo versneld afgelost via de sneeuwbalmethode. Je kunt er lang en breed over discussiëren of dat de meest winstgevende keuze is gegeven de lage rente die wij hebben (2,06% tot 2036) en het gemiddeld rendement op beleggingen, maar ik vind dat in onze situatie nog steeds de juiste keuze. Hoe lager de hypotheek, hoe lager onze maandlasten. En dat tikt dubbel aan als je niet meer werkt, want geld dat ik niet meer uitgeef hoef ik ook niet bij elkaar te sparen of te beleggen.
Naast de maandelijks groeiende sneeuwbal deden wij voor Huize Geldnerd ook elke maand een extra aflossing van € 1.000. Gewoon, omdat het kon. En de hypotheekverstrekker incasseerde natuurlijk elke maand keurig de reguliere rente en aflossing. Beide componenten werden elke maand weer een stukje lager, het mooie effect van versneld aflossen op een lineaire hypotheek.
De sneeuwbal is gebleven. Mijn spreadsheet berekent die automatisch gebaseerd op mijn uitgangspunt (het bedrag van de eerste hypotheekbetaling eind 2016) en de huidige maandelijkse rente en aflossing. De eerste sneeuwbalbetaling is al gedaan voordat de hypotheekverstrekker de eerste reguliere rente en aflossing incasseerde. De extra aflossing doen we niet meer.
Onze strategie is dus iets anders dan de afgelopen jaren, maar nog steeds simpel en doeltreffend. Onze totale maandlasten blijven gelijk, maar een steeds groter deel bestaat uit aflossing en een steeds kleiner deel bestaat uit rente.

Het begin
We vertrekken vanuit de situatie van ons huis toen we van start gingen. Dat zijn eigenlijk twee startsituaties: eind november 2016 en eind juni 2024. Eind 2016 hebben we Huize Geldnerd voor ongeveer 30 procent van de aankoopprijs met eigen geld gefinancierd. De rest werd ingevuld met de lineaire hypotheek. In 2024 is Huize Elders voor iets meer dan 70 procent van de aankoopprijs met eigen geld gefinancierd. De hypotheek was slechts iets meer dan 25 procent. En om het helemaal realistisch te maken had het huis in de nieuwe situatie eigenlijk 25% lager moeten zijn, maar dat werkt niet zo goed in mijn spreadsheet. En dat ga ik ook niet meer aanpassen, ik ben te druk met de tuin…


Waar staan we nu?
In onderstaande grafiek zie je hoe de verschillende onderdelen van onze maandlasten zich ontwikkelen. Geen extra aflossing meer, alleen nog reguliere aflossing (donkergroen) en sneeuwbal (lichtgroen). En rente. Een steeds groter percentage aflossing, en steeds minder rente. Van elke euro die we in de hypotheek steken gaat inmiddels 84,5 cent naar ons vermogen. En nog maar 15,5 cent naar de bank. Terwijl onze totale maandlasten gewoon constant blijven.

Het wonder van de sneeuwbal blijft ook mijzelf verbazen. Erover lezen is toch echt anders dan het voor je eigen ogen zien gebeuren. Je ziet de grafiek gewoon exponentieel worden, het lijntje gaat steeds steiler omhoog. We hebben na de aankoop van Huize Elders de draad gewoon weer opgepakt, al gaat het lijntje iets minder steil omhoog door het ontbreken van de extra aflossing. Maar elke maand wordt de sneeuwbal groter. Zoals het hoort met een sneeuwbal. De maandelijkse sneeuwbal is al ruim € 250 groter dan de reguliere aflossing. In minder dan 10 jaar.

Inmiddels lossen we elke maand 0,92% van de resterende hypotheek af. De totale aflossing bedraagt 58,6% van de oorspronkelijke hypotheek (najaar 2024: 56,3%). En de huidige loan-to-value ratio (LTV) bedraagt 30,7% (gerekend met de nieuwe lagere WOZ-waarde).
Om de voortgang verder te visualiseren heb ik de plaatjes met de stand van zaken van juni 2024 en nu nog even naast elkaar gezet. De aflossingen zijn inmiddels duidelijk zichtbaar. We hebben sinds juni dan ook al 6,9% van de hypotheek afgelost.


Prognose
Uiterlijk medio 2033 verwachten we hypotheekvrij te zijn. Dat is nog steeds ruimschoots voor het aflopen van de rentevaste periode, die loopt tot eind 2036. En het is ook een uiterste datum. Het kan ook zomaar zijn dat we de resterende hypotheek in één keer aflossen. Onze rente is nog steeds lager dan de huidige marktrente, dus de bank zou daar geen enkel bezwaar tegen hebben…

En zelfs nu geldt de gebruikelijke disclaimer dat het leven altijd anders kan gaan dan je van plan bent! Maar dat schreef ik in alle vorige hypotheekupdates ook, en vooralsnog zijn we weer een half jaar dichter bij een hypotheekvrij leven. En ruim zes jaar dichter bij een hypotheekvrij leven dan in mijn eerste hypotheekupdate.
Hoe is het met jouw hypotheek?