We verkochten een huis en we kochten een nieuw huis. Tot zover niets bijzonders. Dat doen heel veel mensen, elke dag weer. De meeste mensen volgen daarbij het traditionele pad omhoog. Meer huis, meer luxe, een betere locatie, meer ruimte om je groeiende berg troep op te stapelen. Een hogere prijs en niet zelden ook een hogere hypotheek. Je huis en je hypotheek als maatstaf van succes in deze wereld van consumeer-meer-meren.
Onze eigen weg is nét een andere. We kochten niet méér huis (het woonoppervlak is ongeveer hetzelfde). Wel fors meer grond. Maar we gingen naar de andere kant van het land, en bleven weg uit de stad. Dus is wonen goedkoper. Geo-arbitraging binnen de landsgrenzen van Nederland, hoe avontuurlijk… De aanschafprijs van Huize Elders is ongeveer 75 procent van de verkoopprijs van Huize Geldnerd. Maar de koop van een huis is natuurlijk iets groots. Zeer waarschijnlijk de grootste aankoop die Meneer Elders en Vriendin ooit zullen doen in hun leven. En dus is het ook een belangrijk moment om financiële keuzes te maken.
Hypotheek
De afgelopen jaren hebben we stevig afgelost op onze hypotheek. Maandelijks een extra aflossing en een gestaag groeiende sneeuwbal. Twee keer per jaar nam ik jullie mee in de vorderingen met mijn hypotheekupdate. Op deze manier hebben we in zeven jaar ruim de helft van onze oorspronkelijke hypotheek afgelost, totdat we daar in november 2023 mee ophielden met het oog op onze plannen in Elders. We legden het geld opzij voor dubbele woonlasten en andere mogelijke uitgaven.
We zouden Huize Elders cash af kunnen rekenen. Gewoon het volledige aankoopbedrag en alle bijkomende kosten koper overmaken van onze eigen bankrekening naar de derdenrekening van de notaris. Hypotheekvrij leven. Dat is toch echt onderdeel van de droom voor onze nieuwe levensfase. Geen maandelijkse hypotheeklasten meer.
Maar financieel is dat niet de meest verstandige keuze, in elk geval niet voor de komende jaren. Dus onderzochten we de mogelijkheid om onze resterende hypotheek van Huize Geldnerd mee te nemen naar Huize Elders. En dat mocht. Er was in de hypotheekvoorwaarden een Verhuisregeling die de mogelijkheid gaf om binnen drie maanden na het overdragen van ons oude huis de hypotheek tegen dezelfde voorwaarden mee te nemen naar een nieuw huis. En aan die voorwaarde konden we voldoen.
Welkom terug, hypotheek(updates)…
De bank zou staan te juichen als we onze restant hypotheek van Huize Geldnerd in één keer af zouden lossen. Dat was letterlijk wat onze hypotheekadviseur tegen ons zei in het eerste gesprek. En dat snap ik, want met 2,21 procent rente die tot 2036 vast staat verdienen ze er weinig aan. Ze verdienen meer als ze dat geld tegen de huidige hypotheekrente aan iemand anders uitlenen. Toch was die opmerking voor mij een belangrijk signaal. Als het aantrekkelijk is voor de bank, dan is het minder aantrekkelijk voor mijzelf.
Daar kwam nog iets anders bij. huize Elders heeft een kersvers energielabel A. Dat is een stuk beter dan de C van Huize Geldnerd. En dus gaf de bank ons ook nog eens 0,15 procentpunt duurzaamheidskorting. Waarmee de rente nog steeds tot eind 2036 vaststaat en 2,06 procent bedraagt.
Versneld aflossen
We hebben dus besloten om onze oude hypotheek mee te nemen. We zullen waarschijnlijk wel doorgaan met versneld aflossen. En wellicht dat we op een later moment de hypotheek alsnog in één keer aflossen. Het doel is om de hypotheek afgelost te hebben voordat de rentevaste periode afloopt óf als we stoppen met werken. We mogen jaarlijks 10 procent van de oorspronkelijke hypotheeksom uit 2016 boetevrij aflossen. En zolang de actuele hypotheekrente hoger is dan onze rente, kunnen we alles kosteloos aflossen.
Bijkomend voordeel: ik kan jullie blijven vervelen met diezelfde saaie hypotheekupdates waar Geldnerd jullie de afgelopen jaren ook mee vermoeid heeft. Mijn ultieme poging om lezers weg te jagen…
Twee delen
De vaste lezers weten dat wij een lineaire hypotheek hebben, die bestond uit één hypotheekdeel, simpeler dan simpel. Maar dat wilde de bank niet meer aanbieden. Iets met kredietbeleid en een correcte toetsing van de maandlasten van de nieuwe hypotheek en nog meer termen waar ik het mijne van denk. Het eerste voorstel bestond uit maar liefst vier delen. Dat ging ons echt te ver. Uiteindelijk sloten we een compromis voor twee delen: een Box 1 en een Box 3 gedeelte. Ik wilde het niet, maar de bank dwong mij tot belastingontwijkingoptimalisatie.
Eigen Geld
Toen we Huize Geldnerd kochten financierden we de aankoop voor 71,7% met een hypotheek. De rest was eigen geld dat we inlegden. Deze keer zijn de verhoudingen iets anders.
Onze overwaarde heb ik jarenlang omschreven als papieren rijkdom. Het zat in de stenen en was niet echt. Maar met de verkoop en overdracht van Huize Geldnerd is dat allemaal echt geld geworden. En we hebben ook nog eens al het geld teruggekregen dat we er bij aankoop (en daarna) ingestoken hebben.
Bij de aankoop van Huize Elders financieren we 27,5% van de aankoop met de hypotheek. De rest is eigen geld. Geld uit de opbrengst van Huize Geldnerd. En na deze transactie blijft er nog een behoorlijk deel van die opbrengst over. Dat betekent dat we nauwelijks hypotheekrente-aftrek overhouden. Maar het betekent ook dat we een stevig bedrag opzij zetten voor het Bodemloze Put Fonds. Dat is bedoeld voor toekomstige verbouwingen. We hopen natuurlijk dat Huize Elders geen bodemloze put wordt. Maar dat hoopte Cheesy Finance ooit ook….
In de twee onderstaande grafieken zie je het verschil tussen de oude en nieuwe situatie. De stand van zaken van Huize Geldnerd in april 2024, en de startsituatie van Huize Elders in juni 2024. Om het helemaal realistisch te maken had het huis in de nieuwe situatie eigenlijk 25% lager moeten zijn, maar dat werkt niet zo goed in mijn spreadsheet….
We beginnen weer op nul
Op één punt beginnen we weer helemaal opnieuw. De overwaarde is voorlopig weer nul. En zal dat ook nog wel even blijven. We hebben meer betaald dan de huidige WOZ-waarde van Huize Elders. Maar voorlopig waardeer ik Huize Elders in mijn administratie maar even op de aankoopprijs.
Even opletten
Het blijft toch altijd even opletten met dit soort dingen. Zo vond ik in de allerlaatste versie van de hypotheekofferte een clausule waaruit bleek dat de bank zichzelf een hypotheekrecht toebedeelde dat ruim boven de aankoopprijs van Huize Elders lag, en ruim vier keer de totale blootstelling van de bank was. Foutje bedankt… en het werd ook snel hersteld, maar als ik deze documenten niet van voor tot achter had doorgelezen, dan had het mooi wel in de hypotheekakte gestaan.
Maar het is ook wel schokkend om te zien hoeveel vermogen we opgebouwd hebben, alleen maar door de stijging van de huizenmarkt sinds 2016. Dat, gecombineerd met de overstap naar een goedkoper (en veel mooier en rustiger) stukje Nederland, is een grote stap in onze financiële onafhankelijkheid.
Heb jij wel eens een klapper gemaakt op de woningmarkt?
Ik heb 2 keer goed verdiend aan mijn huizen. De eerste keer was na een jaar of 7 en hield ik een ton over. Dit vond ik al fors. De tweede keer hield ik na 2 jaar al meer dan een ton over. In nog 10 jaar tijd dus 2 ton verdiend op huizen die beide onder de anderhalve ton aanschafwaarde lagen.
Wat een heerlijk overzichtelijk nieuw hypotheekplaatje. Als je nog een flink aantal verbouwingen in het vooruitzicht hebt, snap ik wel dat je de drang om hypotheekvrij te leven, nog een beetje uitstelt en deze fondsen bewaart. Ik heb met mijn 4 jaar geleden gekochte nieuwbouwwoning ook een enorme slag geslagen, is al in waarde verdubbelt na aankoop. Heel fijn gevoel dat stenen spaarpotje.
Hi Geldnerd,
Waarom heb je een box 3 deel in je hypotheek? Daar zit toch geen belastingaftrek op?
Of moet ik dat zien als goedkoop geld lenen zodat je daar mogelijk een hoger aandelenrendement op kunt maken?
Hahaha inderdaad erg vervelend dat je ons weer gaat vervelen met al je grafieken enzo… Ik vind de mengeling van informatie op deze blog leuk en interessant. Ook de geldzaken, of misschien juist… ik ben nu eenmaal dol op getalletjes.
Ik heb tot tweemaal toe een huis met een, in mijn ogen, behoorlijke overwaarde verkocht. Ik had het zo snel nooit bij elkaar kunnen sparen. Maar hypotheekvrij leven is nog een droom.
Een klapper? Jazeker, wij kochten ons huis een paar maanden voordat de kredietcrisis uitbrak en alle huizen ineens een klap minder waard werden. Daar zit je dan met je hypotheek van 2 ton in een huis dat net iets meer dan 1 ton waard is. Gelukkig hebben we beide een &@%^#%@ hekel aan verhuizen, dus dat hebben we dan ook niet gedaan. Papieren verlies is gelukkig ook alleen maar virtueel. Ondertussen is ons huis weer ruim boven water en hebben we ook al flink afgelost, maar verhuizen gaan we niet doen. Brr
Ga jij je huis 100% aflossen, Geldnerd? Is dat belasting-technisch gezien wel handig?
Heerlijk riante positie zo om je huize elders te financieren 😃
Ons eerste huis hebben we zelf helemaal opgeknapt en er 12 jaar gewoond daarna hebben we het met 70000 winst verkocht.
We wonen nu al jaren in ons huidige huis en dat is inmiddels zo een beetje verdubbeld in prijs 😯 maar als we hier in de omgeving een ander huis willen kopen zijn we net zoveel weer kwijt.
Nee. Twee keer een bescheiden hogere verkoopprijs dan aankoopprijs (in 2011 en 2020) maar gelet op alle kosten, inflatie en investeringen zal dat netto verlies zijn geweest. Wij woonden dan ook al in het Noorden, dus dan valt er niet veel meer te geo-arbitreren. Blijven zitten zoals Patrick hierboven aangeeft, is het goedkoopst. Ik vind jouw hypotheekrente ook netjes voor deze tijd, ik dacht dat het al een stuk omhoog was. En ik schrok even dat je het restant naar de Algemene Bodemloze Put wilde brengen, maar het BPF is gelukkig een put waar je zelf meer invloed op hebt.
“We hebben meer betaald dan de huidige WOZ-waarde van Huize Elders. Maar voorlopig waardeer ik Huize Elders in mijn administratie maar even op de aankoopprijs.”
Bedoelde je hier niet waarderen op WOZ waarde?
Nee. Voorlopig houd ik de aankoopprijs aan. Dan kijk ik begin volgend jaar wel met welke nieuwe WOZ-waarde de gemeente Elders komt.
Een hypotheek van 27.5% van je woning is toch heerlijk. Qua maandelijksbedrag komt dat al aardig in de buurt van hypotheek vrij 😉
Einde van de bodemloze put is hier in zicht hier trouwens! Mag ook wel na 2 jaar geld uitgeven….
Ga mijn eerste salaris nog wel verbrassen aan nieuw glas 🙂
Mooi overzicht weer meneer Elders. Wel twee vraagjes:
– Hoezo is de overwaarde weer nul? Met een hypotheek van 27% van de waarde heb je een overwaarde van 73%.
– Heb je ook overwogen om een hogere hypotheek te nemen? Dan had je meer overwaarde contant gemaakt om van te leven/beleggen en tevens een “bescherming” tegen eventuele box3 plannen van de overheid.
1. Dat zie ik echt anders. We financieren de koop met eigen geld en een hypotheek. Pas als de WOZ-waarde ooit hoger wordt dan de aankoopprijs, dan ontstaat er overwaarde.
2. Nee. Daarvoor is de huidige rente gewoonweg te hoog. En onze oude rente gold alleen voor het resterende deel van de hypotheek. En of het echt een bescherming zou zijn moeten we ook maar weer afwachten. Onbetrouwbare overheid….
Wij hebben in 2020 ons huis in Amsterdam verkocht. Voor 50% meer dan onze hypotheek bedroeg. We kochten -net voor de inflatie- een nieuw te bouwen huis in een andere stad met een LTV van 50% en 1.1% rente. De huidige marktwaarde van onze woning is ondertussen 25% meer dan wij erin hebben gestoken. In drie jaar tijd!