Sinds 2019 neem ik jullie twee keer per jaar mee in een update over het saaiste en meest voorspelbare deel van de financiën van Meneer Elders. Ook na de verkoop van Huize Geldnerd en de aankoop van Huize Elders is er nog steeds een hypotheek.
Vol verbazing blijf ik kijken naar de huizenmarkt. Want meer huizen bouwen lukt niet. Maar het aantal huishoudens blijft groeien. Krapte en dus stijgen de prijzen. Van een ‘doorsnee inkomen’ kun je geen huis meer kopen. Dat lukt mij bijna 30 jaar geleden nog wel. Ingewikkeld….
Lineaire Hypotheek
De vaste lezers weten dat wij een lineaire hypotheek hebben. Die kenmerkt zich door elke maand dezelfde aflossing (hypotheekbedrag gedeeld door aantal maanden looptijd) en dus ook elke maand een lagere rente over het resterende uitstaande bedrag.
Dit in tegenstelling tot een annuïteitenhypotheek. Daar zijn de maandlasten elke maand hetzelfde. Aan het begin van de looptijd betaal je veel rente en weinig aflossing, en naarmate de looptijd vordert daalt het rentebedrag en stijgt de aflossing. We doen hier niet aan aflossingsvrije hypotheken, prima voor sommige mensen, maar daar heb ik een paar dure lessen mee geleerd.
Strategie
De afgelopen jaren hebben we in hoog tempo versneld afgelost via de sneeuwbalmethode. Je kunt er lang en breed over discussiëren of dat de meest winstgevende keuze is gegeven de lage rente die wij hebben (2,06% tot 2036) en het gemiddeld rendement op beleggingen, maar ik vind dat in onze situatie nog steeds de juiste keuze. Hoe lager de hypotheek, hoe lager onze maandlasten. En dat tikt dubbel aan als je niet meer werkt, want geld dat ik niet meer uitgeef hoef ik ook niet bij elkaar te sparen of te beleggen. Wij zijn dus nog steeds een trouw lid van de VVLM, de Vereniging Voor Lage Maandlasten.
De sneeuwbal is er nog steeds. Mijn spreadsheet berekent die maandelijks automatisch gebaseerd op mijn uitgangspunt (het bedrag van de eerste hypotheekbetaling eind 2016) en de huidige maandelijkse rente en aflossing. Een verdere extra aflossing doen we op dit moment niet.
Onze strategie is nog steeds simpel en doeltreffend. Onze totale maandlasten blijven gelijk, maar een steeds groter deel bestaat uit aflossing en een steeds kleiner deel bestaat uit rente.
Het begin
We vertrekken vanuit de situatie van ons huis toen we van start gingen. Dat zijn eigenlijk twee startsituaties: eind november 2016 en eind juni 2024. Eind 2016 hebben we Huize Geldnerd voor ongeveer 30 procent van de aankoopprijs met eigen geld gefinancierd. De rest werd ingevuld met de lineaire hypotheek.
In 2024 is Huize Elders voor iets meer dan 70 procent van de aankoopprijs met eigen geld gefinancierd. De hypotheek was slechts iets meer dan 25 procent. En om het helemaal realistisch te maken had het huis in de nieuwe situatie eigenlijk 25 procent lager moeten zijn. Maar dat werd me te ingewikkeld in de spreadsheet…
Waar staan we nu?
In onderstaande grafiek zie je hoe de verschillende onderdelen van onze maandlasten zich ontwikkelen. Geen extra aflossing meer, alleen nog reguliere aflossing en sneeuwbal. En rente. Een steeds groter percentage aflossing, en steeds minder rente. Van elke euro die we in de hypotheek steken gaat inmiddels 86,1 cent naar ons vermogen. En nog maar 13,9 cent naar de bank. Terwijl onze totale maandlasten gewoon constant blijven.
Het wonder van de sneeuwbal blijft ook mijzelf verbazen. Erover lezen is toch echt anders dan het voor je eigen ogen zien gebeuren. Je ziet de grafiek gewoon exponentieel worden, het lijntje gaat steeds steiler omhoog. We hebben na de aankoop van Huize Elders de draad gewoon weer opgepakt, al gaat het lijntje iets minder steil omhoog door het ontbreken van de extra aflossing. Maar elke maand wordt de sneeuwbal groter. Zoals het hoort met een sneeuwbal. De maandelijkse sneeuwbal is al anderhalf keer de reguliere aflossing. In minder dan 10 jaar.
Inmiddels lossen we weer elke maand 1,07 procent van de resterende hypotheek af. Dat percentage stijgt gestaag, een jaar geleden was het nog 0,93 procent. En je ziet het verschil met de situatie tot eind 2023, toen we bij Huize Geldnerd naast de sneeuwbal ook nog een extra aflossing van € 1.000 per maand deden.
De totale aflossing bedraagt inmiddels 63,3 procent van de oorspronkelijke hypotheek (najaar 2025: 60,9%). En de huidige loan-to-value ratio (LTV) bedraagt 24,1 procent.
In onderstaande grafiek zie je de ontwikkeling van de LTV sinds de aankoop. De piek begin 2017 kwam uiteraard doordat onze eerste WOZ-waarde lager was dan de aankoopprijs. De grotere dalingen in 2017 komen door de eerste extra aflossingen, het jaarlijkse sprongetje naar beneden is het moment dat ik een nieuwe WOZ-waarde gebruik om de LTV te berekenen.
Ook in 2025 zie je die piek. Want lagere WOZ dan aankoopprijs. Niet onverwacht en ook niet erg. Maar het fijne blijft toch nog steeds de gestaag dalende lijn… Een steeds kleiner deel van het huis is schuld, een steeds groter deel is vermogen. En begin 2026 zie je weer een sprongetje naar beneden dankzij de nieuwe WOZ-waarde.
Om de voortgang verder te visualiseren heb ik de plaatjes met de stand van zaken van juni 2024 en nu nog even naast elkaar gezet. De aflossingen zijn inmiddels duidelijk zichtbaar. Je ziet ook duidelijk dat de extra aflossing, de ‘sneeuwbal’, groter is dan de reguliere aflossing. We hebben sinds juni 2024 dan ook al 13,0 procent van de hypotheek afgelost.
Prognose
Uiterlijk medio 2033 verwachten we hypotheekvrij te zijn. Dat is nog steeds ruimschoots voor het aflopen van de rentevaste periode, die loopt tot eind 2036.
En het is ook een uiterste datum. Het wordt steeds waarschijnlijker dat we de resterende hypotheek op enig moment in één keer aflossen. Onze rente is nog steeds lager dan de huidige marktrente, dus de bank zou daar geen enkel bezwaar tegen hebben.
In onderstaande grafiek geeft de blauwe stippellijn het oorspronkelijke aflossingsschema van onze hypotheek weer, de situatie waarin we braaf elke maand zouden betalen wat de bank ons vroeg. De lichtblauwe lijn is de werkelijke restwaarde van onze hypotheek, de gele stippellijn is de prognose als we volgens de huidige sneeuwbalstrategie doorgaan. En die zie je medio 2033 mooi op nul uitkomen. De verticale zwarte lijnen markeren de maanden waarin ik een hypotheekblog heb geschreven.
En zelfs nu geldt nog de gebruikelijke disclaimer dat het leven altijd anders kan gaan dan je van plan bent! Maar dat schreef ik in alle vorige hypotheekupdates ook, en vooralsnog zijn we weer een half jaar dichter bij een hypotheekvrij leven. En ruim zeven jaar dichter bij een hypotheekvrij leven dan in mijn eerste hypotheekupdate.
Hoe is het met jouw hypotheek?
Sinds 1 december hypotheekvrij na 12 jaar en 3 maanden. Dankzij de sneeuwbal en een grotere aflossing op het einde. Dank voor de inspiratie!
Wij lossen momenteel niet extra af, maar zetten het geld wat we eigenlijk extra zouden aflossen op een deposito rekeningen, waar we (gemiddeld) 2x zoveel rente op krijgen als onze hypotheek rente.
Mooie plaatjes en een hoop cijfers! Goed om te lezen dat je er nog steeds enthousiast mee bezig bent. Toen we gingen verhuizen naar ons huidige huis hadden we het geluk een rente vast te kunnen zetten van 1,3%. Daarom beleggen we nu voor hypotheekaflossing, ondanks dat ik ook van lage maandlasten hou.
Ik ben niet helemaal hypotheekvrij, maar met een LTV van rond de 3 – 3,5% voelt dat wel ongeveer zo. Het laatste beetje zal ik voorlopig niet aflossen, het geld brengt meer op aan rendement dan ik kwijt ben aan hypotheekrente. En bij aflossen stijgt ook het bedrag aan EWF wat vanwege afbouw wet Hillen bij mijn inkomen wordt opgeteld.
Dat inkomen is behalve dat beetje EWF overigens alleen box 3 inkomen, ik werk al een aantal jaar niet meer en het duurt nog een paar jaartjes voor mijn pre-pensioen ingaat..
Dit laatste beetje hypotheek is wel aflossingsvrij, ik heb daar geen probleem mee. Aflossingsvrij is voor mij meer aflossen wanneer en hoeveel ik wil ipv de bank.
De hypotheek is afgesloten in 2007 en was grofweg 1/3 aflossingsvrij en 2/3 spaarhypotheek . Het waren zelfs 2 spaarhypotheken, eentje was een voortzetting van de spaarhypotheek van mijn 1e woning van 1990, met een looptijd van 30 jaar was die in 2020 afgelost. Bij de 2e spaarhypotheek heb ik 2 keer een bedrag extra gestort in het spaardeel en daarmee de looptijd verkort, Vanaf 2020 heb ik in 3 jaar tijd het nog resterende deel afgelost. Op het aflossingsvrije deel heb ik tussen 2013 en 2020 ook ieder jaar wat afgelost, bij elkaar ruim 60%. Resultaat is dat ik nu nog maar zo’n €61 per maand aan rente betaal.
Over 4 aflossingen hypotheekvrij!!!! We gaan het vieren. We hebben het huis dan binnen 16 jaar afgelost. Ook veel verbouwingen gedaan. Bij ons is de sneeuwbal snel gegaan toen we van 4% rente naar 1% gingen. Toch lossen we volledig af want dit voelt goed.
Ik ben eigenlijk wel benieuwd waarom jullie de hypotheek nu niet in 1 keer aflossen maar daar toch mee wachten?
Je had al een paar keer gemeld dat jullie daarover dachten dus ik ben benieuwd wat het is dat jullie tegenhoudt.
Wij denken er ook aan om een flink deel extra geld in de spaarhypotheek te stoppen maar houden toch liever cash flow, maar het blijft een terugkerend thema.
Beleggen levert veel meer op dan de hypotheek kost.
Dankjewel voor je reactie, ik had het kunnen weten eigenlijk 😅 .
“En dat tikt dubbel aan als je niet meer werkt”. Heb ik iets gemist?
Nee hoor. Ik denk vooruit.
Wij zijn sinds 2016 fanatieke aflossers (zonder beleggingsstrategie) in loondienst. Echter snap ik de beredenering van Monique niet helemaal. EWF en de daaraan gekoppelde belastingdruk is toch altijd lager dan de (totale)kosten van een hypotheekschuld? Mijn doel is binnen paar jaar gebruikmaken van de resterende voordelen van Wet Hillen nu het nog kan. Maar uit het verhaal van Monique lijkt het erop dat een kleine hypotheekschuld aanhouden verstandiger is. Zie ik nu iets over het hoofd?
De werkelijkheid is complexer geworden door de versnelde afbouw van de Wet Hillen en de maatregelen daaromheen. Het is erg afhankelijk van je eigen situatie wat financieel en fiscaal de beste optie is. Als je online zoekt op ‘afbouw wet Hillen’ en ‘hypotheek volledig aflossen’ dan is er veel informatie te vinden.
Misschien ga ik er binnenkort nog eens een blog aan wijden met rekenvoorbeelden voor mijn eigen situatie.
Ik kan wel even aangeven wat het tot nu toe voor mij betekent.
In 2023 betaalde ik totaal €765 aan hypotheekrente, mijn bedrag aan EWF was €1659, bleef dus over aan inkomen €894. Daar ging €745 aan aftrek geen of kleine eigen woning schuld (wet Hillen) vanaf en bleef over €149 aan box 1 inkomen. Totaal aan inkomstenbelasting en premie volksverzekeringen was €54.
In 2024 ook €765 aan rente, €1550 EWF, €785 inkomen – €628 aftrek wet Hillen = €157 box 1 inkomen en totaal €57 belasting/premie volkverzekeringen.
In 2025 iets minder rente, nl €740, €1484 EWF, €744 inkomen – €571 aftrek wet Hillen = €173 box 1 inkomen en totaal €61 belasting/premie volkverzekeringen.
Dat te betalen bedrag is dus niet zo veel en ik betaal het nu niet eens aangezien ik sinds 2022 geen ander box 1 inkomen heb en dit beetje box 1 belasting samen met mijn te betalen box 3 belasting minder is dan de algemene heffingskorting. Maar de aftrek wet Hillen wordt ieder jaar een beetje minder, dat was tot nu 3.33% per jaar maar wordt nu versneld afgebouwd met 4,8% per jaar. Het box 1 inkomen wordt hierdoor steeds hoger en daarmee ook het te betalen bedrag aan belasting. En dan kom ik, zeker met het nieuwe box 3 stelsel, wel boven het bedrag van de algemene heffingskorting