De financiering van Huize Elders

We verkochten een huis en we kochten een nieuw huis. Tot zover niets bijzonders. Dat doen heel veel mensen, elke dag weer. De meeste mensen volgen daarbij het traditionele pad omhoog. Meer huis, meer luxe, een betere locatie, meer ruimte om je groeiende berg troep op te stapelen. Een hogere prijs en niet zelden ook een hogere hypotheek. Je huis en je hypotheek als maatstaf van succes in deze wereld van consumeer-meer-meren.

Onze eigen weg is nét een andere. We kochten niet méér huis (het woonoppervlak is ongeveer hetzelfde). Wel fors meer grond. Maar we gingen naar de andere kant van het land, en bleven weg uit de stad. Dus is wonen goedkoper. Geo-arbitraging binnen de landsgrenzen van Nederland, hoe avontuurlijk… De aanschafprijs van Huize Elders is ongeveer 75 procent van de verkoopprijs van Huize Geldnerd. Maar de koop van een huis is natuurlijk iets groots. Zeer waarschijnlijk de grootste aankoop die Meneer Elders en Vriendin ooit zullen doen in hun leven. En dus is het ook een belangrijk moment om financiële keuzes te maken.

Hypotheek

De afgelopen jaren hebben we stevig afgelost op onze hypotheek. Maandelijks een extra aflossing en een gestaag groeiende sneeuwbal. Twee keer per jaar nam ik jullie mee in de vorderingen met mijn hypotheekupdate. Op deze manier hebben we in zeven jaar ruim de helft van onze oorspronkelijke hypotheek afgelost, totdat we daar in november 2023 mee ophielden met het oog op onze plannen in Elders. We legden het geld opzij voor dubbele woonlasten en andere mogelijke uitgaven.

We zouden Huize Elders cash af kunnen rekenen. Gewoon het volledige aankoopbedrag en alle bijkomende kosten koper overmaken van onze eigen bankrekening naar de derdenrekening van de notaris. Hypotheekvrij leven. Dat is toch echt onderdeel van de droom voor onze nieuwe levensfase. Geen maandelijkse hypotheeklasten meer.

Maar financieel is dat niet de meest verstandige keuze, in elk geval niet voor de komende jaren. Dus onderzochten we de mogelijkheid om onze resterende hypotheek van Huize Geldnerd mee te nemen naar Huize Elders. En dat mocht. Er was in de hypotheekvoorwaarden een Verhuisregeling die de mogelijkheid gaf om binnen drie maanden na het overdragen van ons oude huis de hypotheek tegen dezelfde voorwaarden mee te nemen naar een nieuw huis. En aan die voorwaarde konden we voldoen.

Welkom terug, hypotheek(updates)…

De bank zou staan te juichen als we onze restant hypotheek van Huize Geldnerd in één keer af zouden lossen. Dat was letterlijk wat onze hypotheekadviseur tegen ons zei in het eerste gesprek. En dat snap ik, want met 2,21 procent rente die tot 2036 vast staat verdienen ze er weinig aan. Ze verdienen meer als ze dat geld tegen de huidige hypotheekrente aan iemand anders uitlenen. Toch was die opmerking voor mij een belangrijk signaal. Als het aantrekkelijk is voor de bank, dan is het minder aantrekkelijk voor mijzelf.

Daar kwam nog iets anders bij. huize Elders heeft een kersvers energielabel A. Dat is een stuk beter dan de C van Huize Geldnerd. En dus gaf de bank ons ook nog eens 0,15 procentpunt duurzaamheidskorting. Waarmee de rente nog steeds tot eind 2036 vaststaat en 2,06 procent bedraagt.

Versneld aflossen

We hebben dus besloten om onze oude hypotheek mee te nemen. We zullen waarschijnlijk wel doorgaan met versneld aflossen. En wellicht dat we op een later moment de hypotheek alsnog in één keer aflossen. Het doel is om de hypotheek afgelost te hebben voordat de rentevaste periode afloopt óf als we stoppen met werken. We mogen jaarlijks 10 procent van de oorspronkelijke hypotheeksom uit 2016 boetevrij aflossen. En zolang de actuele hypotheekrente hoger is dan onze rente, kunnen we alles kosteloos aflossen.

Bijkomend voordeel: ik kan jullie blijven vervelen met diezelfde saaie hypotheekupdates waar Geldnerd jullie de afgelopen jaren ook mee vermoeid heeft. Mijn ultieme poging om lezers weg te jagen…

Twee delen

De vaste lezers weten dat wij een lineaire hypotheek hebben, die bestond uit één hypotheekdeel, simpeler dan simpel. Maar dat wilde de bank niet meer aanbieden. Iets met kredietbeleid en een correcte toetsing van de maandlasten van de nieuwe hypotheek en nog meer termen waar ik het mijne van denk. Het eerste voorstel bestond uit maar liefst vier delen. Dat ging ons echt te ver. Uiteindelijk sloten we een compromis voor twee delen: een Box 1 en een Box 3 gedeelte. Ik wilde het niet, maar de bank dwong mij tot belastingontwijkingoptimalisatie.

Eigen Geld

Toen we Huize Geldnerd kochten financierden we de aankoop voor 71,7% met een hypotheek. De rest was eigen geld dat we inlegden. Deze keer zijn de verhoudingen iets anders.

Onze overwaarde heb ik jarenlang omschreven als papieren rijkdom. Het zat in de stenen en was niet echt. Maar met de verkoop en overdracht van Huize Geldnerd is dat allemaal echt geld geworden. En we hebben ook nog eens al het geld teruggekregen dat we er bij aankoop (en daarna) ingestoken hebben.

Bij de aankoop van Huize Elders financieren we 27,5% van de aankoop met de hypotheek. De rest is eigen geld. Geld uit de opbrengst van Huize Geldnerd. En na deze transactie blijft er nog een behoorlijk deel van die opbrengst over. Dat betekent dat we nauwelijks hypotheekrente-aftrek overhouden. Maar het betekent ook dat we een stevig bedrag opzij zetten voor het Bodemloze Put Fonds. Dat is bedoeld voor toekomstige verbouwingen. We hopen natuurlijk dat Huize Elders geen bodemloze put wordt. Maar dat hoopte Cheesy Finance ooit ook….

In de twee onderstaande grafieken zie je het verschil tussen de oude en nieuwe situatie. De stand van zaken van Huize Geldnerd in april 2024, en de startsituatie van Huize Elders in juni 2024. Om het helemaal realistisch te maken had het huis in de nieuwe situatie eigenlijk 25% lager moeten zijn, maar dat werkt niet zo goed in mijn spreadsheet….

We beginnen weer op nul

Op één punt beginnen we weer helemaal opnieuw. De overwaarde is voorlopig weer nul. En zal dat ook nog wel even blijven. We hebben meer betaald dan de huidige WOZ-waarde van Huize Elders. Maar voorlopig waardeer ik Huize Elders in mijn administratie maar even op de aankoopprijs.

Even opletten

Het blijft toch altijd even opletten met dit soort dingen. Zo vond ik in de allerlaatste versie van de hypotheekofferte een clausule waaruit bleek dat de bank zichzelf een hypotheekrecht toebedeelde dat ruim boven de aankoopprijs van Huize Elders lag, en ruim vier keer de totale blootstelling van de bank was. Foutje bedankt… en het werd ook snel hersteld, maar als ik deze documenten niet van voor tot achter had doorgelezen, dan had het mooi wel in de hypotheekakte gestaan.

Maar het is ook wel schokkend om te zien hoeveel vermogen we opgebouwd hebben, alleen maar door de stijging van de huizenmarkt sinds 2016. Dat, gecombineerd met de overstap naar een goedkoper (en veel mooier en rustiger) stukje Nederland, is een grote stap in onze financiële onafhankelijkheid.

Heb jij wel eens een klapper gemaakt op de woningmarkt?