Sinds 2019 neem ik jullie twee keer per jaar mee in een update over het saaiste en meest voorspelbare deel van de financiën van Meneer Elders. Ook na de verkoop van Huize Geldnerd en de aankoop van Huize Elders is er nog steeds een hypotheek. En omdat ik nou eenmaal houd van tradities, blijft de halfjaarlijkse Hypotheekupdate in stand. Zo lang als er nog een hypotheek is, tenminste… Het is wel een iets aangepaste hypotheekupdate, door het schuiven met huizen en hypotheekjes zijn een aantal grafiekjes niet meer relevant.
Lineaire Hypotheek
De vaste lezers weten dat wij een lineaire hypotheek hebben. Die kenmerkt zich door elke maand dezelfde aflossing (hypotheekbedrag gedeeld door aantal maanden looptijd) en dus ook elke maand een lagere rente over het resterende uitstaande bedrag. Dit in tegenstelling tot een annuïteitenhypotheek. Daar zijn de maandlasten elke maand hetzelfde. Aan het begin van de looptijd betaal je veel rente en weinig aflossing, en naarmate de looptijd vordert daalt het rentebedrag en stijgt de aflossing. We doen hier niet aan aflossingsvrije hypotheken, prima voor sommige mensen, maar daar heb ik een paar dure lessen mee geleerd.
Wat er blijft en wat er verandert
De afgelopen jaren hebben we in hoog tempo versneld afgelost via de sneeuwbalmethode. Je kunt er lang en breed over discussiëren of dat de meest winstgevende keuze is gegeven de lage rente die wij hebben (2,06% tot 2036) en het gemiddeld rendement op beleggingen, maar ik vind dat in onze situatie nog steeds de juiste keuze. Hoe lager de hypotheek, hoe lager onze maandlasten. En dat tikt dubbel aan als je niet meer werkt, want geld dat ik niet meer uitgeef hoef ik ook niet bij elkaar te sparen of te beleggen.
Naast de maandelijks groeiende sneeuwbal deden wij voor Huize Geldnerd ook elke maand een extra aflossing van € 1.000. Gewoon, omdat het kon. En de hypotheekverstrekker incasseerde natuurlijk elke maand keurig de reguliere rente en aflossing. Beide componenten werden elke maand weer een stukje lager, het mooie effect van versneld aflossen op een lineaire hypotheek.
De sneeuwbal is gebleven. Mijn spreadsheet berekent die automatisch gebaseerd op mijn uitgangspunt (het bedrag van de eerste hypotheekbetaling eind 2016) en de huidige maandelijkse rente en aflossing. De eerste sneeuwbalbetaling is al gedaan voordat de hypotheekverstrekker de eerste reguliere rente en aflossing incasseerde. De extra aflossing doen we (voorlopig) niet. We zijn iets minder gaan verdienen door ons vertrek uit Geldnerd City, we hebben nog niet helemaal scherp wat onze huidige kosten van levensonderhoud gaan worden, en we willen voldoende geld apart zetten voor (groot) onderhoud aan Huize Elders. Dat tezamen maakt dat we die € 1.000 vooralsnog niet in de stenen willen stoppen.
Onze strategie is dus iets anders dan de afgelopen jaren, maar nog steeds simpel en doeltreffend. Onze totale maandlasten blijven gelijk, maar een steeds groter deel bestaat uit aflossing en een steeds kleiner deel bestaat uit rente.
Het begin
We vertrekken vanuit de situatie van ons huis toen we van start gingen. Dat zijn eigenlijk twee startsituaties: eind november 2016 en eind juni 2024. Eind 2016 hebben we Huize Geldnerd voor ongeveer 30 procent van de aankoopprijs met eigen geld gefinancierd. De rest werd ingevuld met de lineaire hypotheek. In 2024 is Huize Elders voor iets meer dan 70 procent van de aankoopprijs met eigen geld gefinancierd. De hypotheek was slechts iets meer dan 25 procent. En om het helemaal realistisch te maken had het huis in de nieuwe situatie eigenlijk 25% lager moeten zijn, maar dat werkt niet zo goed in mijn spreadsheet. En dat ga ik ook niet meer aanpassen, ik ben te druk met de tuin…
Waar staan we nu?
In onderstaande grafiek zie je hoe de verschillende onderdelen van onze maandlasten zich ontwikkelen. Geen extra aflossing meer, alleen nog reguliere aflossing (donkergroen) en sneeuwbal (lichtgroen). En rente. Een steeds groter percentage aflossing, en steeds minder rente. Van elke euro die we in de hypotheek steken gaat inmiddels 83,5 cent naar ons vermogen. En nog maar 16,5 cent naar de bank. Terwijl onze totale maandlasten gewoon constant blijven.
Het wonder van de sneeuwbal blijft ook mijzelf verbazen. Erover lezen is toch echt anders dan het voor je eigen ogen zien gebeuren. Je ziet de grafiek gewoon exponentieel worden, het lijntje gaat steeds steiler omhoog. We hebben na de aankoop van Huize Elders de draad gewoon weer opgepakt. Al zal het lijntje vooralsnog weer iets minder steil omhoog gaan door het ontbreken van de extra aflossing. Maar elke maand wordt de sneeuwbal groter. Zoals het hoort met een sneeuwbal.
Inmiddels lossen we elke maand 0,87% van de resterende hypotheek af. De totale aflossing bedraagt inmiddels 56,26% van de oorspronkelijke hypotheek (najaar 2023: 53,4%). En de huidige loan-to-value ratio (LTV) bedraagt 26,7%.
Om de voortgang verder te visualiseren heb ik de plaatjes met de stand van zaken van juni en nu nog even naast elkaar gezet. Het zijn nog minieme streepjes, de aflossingen. Maar het begin is er.
Prognose
De datum waarop we verwachten hypotheekvrij te zijn, is een aantal jaren naar achteren geschoven. Dat zal je niet verbazen, met een aflossing die elke maand € 1.000 lager is dan voorheen. Toch valt het effect mij mee. In de nieuwe prognose zijn we ergens in het voorjaar van 2033 hypotheekvrij, dat was medio 2029. Het is nog steeds ruimschoots voor het aflopen van de rentevaste periode, die loopt tot eind 2036.
En zelfs nu geldt de gebruikelijke disclaimer dat het leven altijd anders kan gaan dan je van plan bent! Maar dat schreef ik in alle vorige hypotheekupdates ook, en vooralsnog zijn we weer een half jaar dichter bij een hypotheekvrij leven. En bijna zes jaar dichter bij een hypotheekvrij leven dan in mijn eerste hypotheekupdate.
Hoe is het met jouw hypotheek?
Als jullie verbouwingen klaar zijn, kan je altijd nog weer versneld aflossen, heel logisch dat de extra aflossing nu even stopgezet is. En met een eigendom van bijna 75% zitten jullie in een heerlijk comfortabele positie. Ik heb door mijn energiezuinige nieuwbouwwoning geen groot onderhoud en verbouwpotje nodig en ben inmiddels ook bijna 75% eigenaar van de woning, met dank ook aan een flinke overwaarde en inleg eigen geld bij aankoop. Mijn plan om binnen 10 jaar na aankoop in 2019 de gehele hypotheek weg te kunnen werken is nog steeds haalbaar en wenselijk omdat ik vanaf 2029 in plaats van mijn ca 1,5% rente, afhankelijk ben van de dan waarschijnlijk minstens 3x zo hoog geldende rente en ik wil natuurlijk niet meer hypotheeklasten betalen dan nu.
Een fijne positie om in te zijn met jullie nieuwe huis 👍
Wij twijfelen steeds of we nog extra geld zullen inleggen in de spaarhypotheek….
Ja, met een spaarhypotheek is dat een lastiger afweging om te maken.
Precies. Daarom zit ik gewoon saai de rit uit tot 2035. Is te overzien. Jaren terugval wel 2 aflossingsvrije delen weggewerkt.
onze hypotheek? gelukkig al jaren geleden afgelost (ruim voor we 40 werden zelfs) heerlijk we kunnen nu we halverwege/eind 40 zijn gewoon andere keuzes maken zoals minder werken en dus veel tijd in andere belangrijkere zaken dan werken stoppen.
Voor een huurder als ik ziet ik een hypotheek er uit als een hoop werk! De juiste hypotheek, alle formaliteiten bij het afsluiten, zorgen over onder water komen… En de koper mag ook tijd en geld besteden aan het onderhoud van de woning. Ik ben blij met de tijd die ik uitspaar, al is uiteindelijk kopen financieel een betere keus. Gefeliciteerd met de voortgang!
Wij zijn over 22 maanden klaar. We zijn dan 45 jaar en hebben dan alles in 16 jaar afgelost. We kunnen nu alles direct aflossen maar met een rente van 1% vinden we het wel goed zo.
Wat is financiële vrijheid fijn. Eigenlijk moeten we niet meer werken maar we blijven nog wel werken. Jaren investeren en aflossen geeft ons mentale rust. Iedere cent hebben we zelf voor gewerkt en gespaard.
Ze blijven inspireren, deze updates. Ik doe er nog steeds mijn voordeel mee. Ook met de reacties. Wij hebben hierin inmiddels wel onze weg gevonden en in je blog en de reacties vind ik bevestiging van de keuzes die we hebben gemaakt.
Dus graag over een half jaar weer. 🙂
Ik ben ook hypotheekvrij. Virtueel weliswaar…, want heb wel een aflossingsvrije hypotheek. En daar staat mijn beleggingspot tegenover. Ik kan de hypotheek aflossen wanner ik dat wil. Voorlopig doe ik dat niet, al heb ik in de jaren soms wel afgelost om een punt te komen waarbij ik de hypotheeklasten prima vind.
In 1995 nog begonnen met een spaarhypotheek, maar in 1999 volledig overgestapt naar aflossingsvrij. In 2010 ook een nieuwe -veel duurdere- woning gekocht en weer volledig aflossingsvrij gefinancierd. Niet om te besparen, maar omdat ik mijn eigen aflossings- en financieel plan heb.
Alle ‘aflossingen’ sinds 1999 belegd en we hebben (helaas) niet eens een superlage rente. De beleggingspot is veel groter dan de hypotheek en het gemiddeld jaarrendement gaat hard tov de lagere netto-hypotheekrente als je een lange termijn beleggingsvisie hebt.
De hypotheek is 1 onderdeel van het totale financieel plan en ik ben heel tevreden met planning.
Veel succes met jouw financieel prima. Ziet er ook prima uit.
Pingback: Derde kwartaal 2024 – Elders Leven