In de reacties bij mijn meest recente Hypotheekupdate gaf Monique een interessant voorbeeld over het niet volledig aflossen van haar hypotheek. Als argument daarbij gaf zij aan dat bij aflossen ook het bedrag aan eigenwoningforfait stijgt wat vanwege afbouw wet Hillen bij haar inkomen wordt opgeteld. Onder andere Coen was benieuwd naar een nadere uitleg. Ik ben er dus ook maar eens ingedoken. De wondere wereld van de eigen woning in ons Nederlandse belastingstelsel.
Eigen woning en de Belastingdienst
In het huidige Nederlandse belastingstelsel kennen we het eigenwoningforfait (EWF). Als je een koopwoning hebt die ook je hoofdverblijf is, dan moet je een percentage van de WOZ-waarde van je woning bij je inkomen in Box 1 optellen. En daar betaal je dus inkomstenbelasting over.
Tegelijkertijd mag je de betaalde hypotheekrente vaak van je inkomen aftrekken, het heilige huisje van de hypotheekrenteaftrek (HRA), het zelfverklaarde en enig overgebleven bestaansrecht van de VVD (denk ik wel eens). Daar wordt je inkomen dus weer lager van.
En dan ontstaan er dus verschillende scenario’s, afhankelijk van of je HRA hoger of lager is dan je EWF, en afhankelijk van je WOZ-waarde. En dan krijg je dus mogelijkheden voor belastingoptimalisatie. Iets waar ik een pestpokketeringhekel aan heb. We maken het allemaal veel te ingewikkeld.
Op deze pagina van de Belastingdienst kun je vinden hoe het EWF berekend wordt. Dat verschilt een beetje van jaar tot jaar. De grenswaarden zijn van die getalletjes waar de politiek gretig aan draait in het jaarlijkse Belastingplan. Voor de meeste Nederlandse koopwoningen geldt in 2026 een percentage van 0,35 procent. Op deze pagina van de Consumentenbond vind je meer achtergrondinformatie over het EWF.
En wie of wat is Hillen?
Hans Hillen is een voormalig Nederlands politicus. Hij is in financiële kringen vooral bekend van de zogenaamde Wet Hillen. Die wet moest voorkomen dat bij kleine of volledig afgeloste hypotheken het in box 1 belastbare ‘voordeel uit eigen woning’ positief wordt. Kort gezegd: EWF minus HRA mocht niet groter dan nul worden. Als er geen eigenwoningschuld is, of de rente daarop lager is dan het eigenwoningforfait, dan is er in plaats van (of in aanvulling op) de HRA de ‘aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld’ (ook Hillen-aftrek genoemd).
En dat was fijn voor fervente aflossers. Want daarmee werd je fiscaal niet benadeeld als je jouw hypotheek volledig afloste. Extra belangrijk als je ook nog eens stopt met werken en geen ander Box 1 inkomen meer hebt.
Was fijn. Want zoals wel vaker bij gunstige en populaire regelingen maakt de overheid er een einde aan. Als redenen werden opgegeven dat deze aftrek door de inmiddels ingevoerde verplichting tot aflossing van de eigenwoningschuld als aflossingsstimulans niet meer nodig was, en bovendien te duur zou worden. Dat laatste dus. De Hillen-aftrek zou in dertig jaar worden afgebouwd tot 2048. Inmiddels is dit versneld en wordt de Hillen-aftrek afgebouwd naar nul in 2041.
Voorstanders van de Hillen-aftrek noemen de afbouw een aflosboete. Tegenstanders van de Hillen-aftrek noemen het een aflossubsidie. Ik meng me even niet in deze zinloze politieke discussie. Het is een gegeven, het is zoals het is.
Rekenvoorbeeld
Een rekenvoorbeeld. Stel, je hebt een woning met een WOZ-waarde van € 600.000. Dan bedraagt je EWF in 2026 € 2.100.
Als je dan een hypotheek hebt van € 300.000 tegen 2,5 procent rente, dan is dat (simpel geredeneerd) € 7.500 per jaar aan rente. Er komt dus € 2.100 bovenop je inkomen maar er gaat ook € 7.500 vanaf. Netto gaat er dus € 5.400 van je inkomen af.
Maar als je hypotheek nog maar € 100.000 is tegen 2,5 procent rente, dan is dat € 2.500 per jaar aan rente. Er komt dus € 2.100 bovenop je inkomen maar er gaat ook € 2.500 vanaf. Netto gaat er dus € 400 van je inkomen af.
Als jouw hypotheek volledig is afgelost, dan komt er dus € 2.100 bovenop je inkomen zonder dat er iets vanaf gaat. En stel, je bent gestopt met werken, en jouw pensioen keert nog niet uit. Je hebt verder geen Box 1 inkomen. Dan betaal je in de eerste schijf (inkomen tot en met € 38.883) 35,75 procent aan belasting. Dat is € 750 bij dat huis van € 600.000 als Hillen niet meer bestaat.
Vanuit deze optiek loont het dus om niet helemaal af te lossen. Als je in dit rekenvoorbeeld uit zou gaan van een hypotheek van € 100.000 met die € 2.500 rente, dan zou je bij het huidige EWF van 0,35 procent tot een WOZ-waarde van € 714.285 ( = ( 100 / 0,35 ) x 2.500 ) geen nadeel ondervinden. Bij die WOZ-waarde zijn rentelast en EWF in evenwicht, er wordt niets bij je inkomen opgeteld.
Maar dit voordeel van het aanhouden van een hypotheek is sowieso tijdelijk. Bij nieuwe hypotheken is aflossen sinds 2013 verplicht om in aanmerking te komen voor de hypotheekrenteaftrek. En ook in de bovenstaande rekenvoorbeelden geldt dat je meer betaalt aan hypotheekrente dan dat je zou betalen aan belastingen als de hypotheek volledig is afgelost. Je moet dus wel een enorme hekel hebben aan het betalen van belastingen aan de verschrikkelijke overheid, en dat geld dus liever willen betalen aan een graaiende hypotheekverstrekker, om dit een fijne optie te vinden.
Onze situatie
Onze eigen situatie is bijzonder. Wij hebben eerst en vooral te maken met de bijleenregeling. Want we hebben Huize Geldnerd in het westen van het land duur verkocht, en maar een deel van de opbrengst gebruikt voor de aanschaf van Huize Elders. We hielden dus geld over van de verkoop van Huize Geldnerd, en over dat deel heb je sowieso geen recht op hypotheekrenteaftrek in je nieuwe hypotheek. En daardoor hebben wij nog maar over een heel klein deel van onze hypotheekschuld hypotheekrente-aftrek. Dat gaat om een bedrag aan rente van minder dan € 350 per jaar.
Tegelijkertijd is ons eigenwoningforfait dit jaar ongeveer € 2.050. Wij hebben dus een inkomensplus van € 1.700. Daarvan wordt in 2026 nog 71,867% gecompenseerd door ‘Hillen’. Feitelijk is onze ‘inkomensplus’ dus maar ( 1 – 0,71867 ) x 1.700 = € 478. Uitgaande van geen ander Box 1 inkomen bedraagt de inkomstenbelasting hierover 35,75% x 478 = € 171. Als de Hillen-aftrek volledig zou zijn afgebouwd dan is de inkomstenbelasting 35,75% x 1.700 = € 608.
Tenslotte, we hebben veel geld overgehouden na de verkoop van Huize Geldnerd en de aankoop van Huize Elders. Als ik dat meereken tegen een netto rendement van 3,0 procent (dus na aftrek van de hoge inflatie en de stijgende Box 3 belasting) dan levert dat een veelvoud op van de financiële impact van Hillen. Uitgaande van de huidige regelgeving.
Wat is verstandig?
Tsja. Wat is verstandig? Dat weet je nooit zeker als je tien jaar, twintig jaar of nog verder vooruit denkt. De kans dat de regelgeving in de tussentijd nog een keer verandert is erg groot. De overheid is geen betrouwbare langere-termijn partner voor je persoonlijke financiën, schreef Geldnerd ik al in 2015.
Mijn strategie is steeds geweest om mijn financiën zo simpel mogelijk te houden. En dat wil ik ook hier doen.
Per saldo zijn er voor mij twee dingen relevant in mijn eigen situatie. Ten eerste, de beleggingsopbrengst van de overwaarde van Huize Geldnerd is vrijwel zeker veel hoger dan de impact van de afschaffing van Hillen. En ten tweede, de beste rente is de rente die je niet hoeft te betalen. Het versnelde aflossen van onze hypotheek heeft ons al tienduizenden euro’s aan rente bespaard. Geen hypotheeklasten betekent hele lage maandlasten.
Wij gaan dus gewoon door met het volledig aflossen van onze hypotheek. In de wetenschap dat de overheid met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid de regeltjes nog wel een paar keer aan zal passen voordat wij klaar zijn. En dat alles dus nog wel een paar keer zal veranderen.
Zelfs zonder extra aflossen is begin 2047 onze hele hypotheek afgelost. Met onze huidige aflossingsstrategie met alleen de sneeuwbal zijn we medio 2033 klaar met aflossen.
Los jij alles af?
Omdat ik lang thuis heb gewoond en ik wegens milieuvriendelijkheid weinig uitgeef en geen groot huis wil heb ik m’n woning zonder hypotheek gekocht. Mijn spaargeld levert meer op in een woning dan op de bank. Het eigenwoningforfait vervalt als je geen hypotheek hebt. Veel is dat niet, in mijn geval iets van 800 e/jr. Het voordeel is dat ik niet leen bij de bank. Of het financieel de beste optie was weet ik niet, maar ik heb er geen last van. Behalve dat na mijn overlijden een afbetaalde woning overblijft. Dat geld mag van mij naar de staat. De familie heeft het niet nodig.
Het klopt volgens mij niet dat het EWF vervalt als je geen hypotheek hebt. Het EWF is verbonden aan het eigenaarschap, niet aan de hypotheek. Het wordt nu deels gecompenseerd door ‘Hillen’ maar dat voordeel vervalt.
Het zit idd iets anders
Het betreft Aftrek geen of een kleine eigenwoningschuld € 770
Lange tijd zat mijn eigen woning forfait daar onder en dus kwam die op 0 uit.
Inmiddels is m’n EWF 1004 – 770 = 334. Daar loop ik ook niet bepald op leeg. 😉
Die ‘Aftrek geen of een kleine eigenwoningschuld’ is dus de Hillen-aftrek die in de periode tot 2041 stapsgewijs naar nul zal dalen.
Ik heb er ook naar zitten kijken. Ik ben het me je eens: gewoon doorgaan met afbetalen.
Door de Wet Hillen krijgen mensen die hun huis bijna afbetaald hebben, een extra voordeel ten opzichte van mensen die dat nog lang niet hebben gedaan. Dus ik vind het goed dat de Wet Hillen wordt afgeschaft. Het kunnen aftrekken van hypotheekrente bevoordeelt mensen met een koophuis en een hypotheek ten opzichte van mensen met een huurhuis. Wet Hillen bevoordeelt mensen met een (bijna) afbetaald koophuis ten opzichte van mensen met een koophuis en een hypotheek.
PS. Heb zelf m’n huis inmiddels afbetaald.
Geen hypotheeklast meer hebben is heerlijk. Wij zijn nu een paar jaar hypotheekvrij en vooralsnog kan ik wel leven met die bijtelling en de afbouw van Hillen. De box 3 belasting vind ik veel beroerder.
Ik heb nog een ouderwetse spaarhypotheek en die ga ik zeker niet vervroegd aflossen, ik maak er winst mee nu de rente 4% is en ik 70% heb gespaard op de geblokkeerde rekening. Nog 9 jaar hiervan genieten.
Wij hebben een deel spaarhypotheek en een deel aflossingsvrij. de spaarhypotheek loopt over een kleine vier jaar af, we hebben dan nog een klein deel staan. Op dit moment sparen we flink voor een aantal vernieuwingen in ons huis, o.a. de badkamer is al bijna 40 jaar oud. De resterende hypotheek zou ons 250 per maand kosten , zonder verdere aflossing. Dat is op zich heel goedkoop wonen en dan denk ik waarom nog verder aflossen? Door inflatie wordt dit bedrag alleen maar ‘kleiner’ . Maar zonder hypotheek zijn lijkt me ook heerlijk. We zijn er nog niet over uit. Maar verder aflossen kan altijd nog natuurlijk.
Ik heb mijn annuïtaire hypotheek van € 75.000, – (waar nog een rente op zat van 5,05%) afgelost door een aflossingsvrije hypotheek te sluiten van € 100.000, – (tegen 3,6%). Dit is nu een box drie schuld waardoor de besparing VRH meer is dan het niet meer aftrekbare rentedeel box 1. De maandlast is met € 225,- gedaald en dat beleg ik nu met de extra € 25.000, -, de besparing VRH – niet meer aftrekbare rente box 1).
Omdat ik geen box 1 hypotheek meer heb kan ik wel de korting van de Wet Hillen toepassen op het EWF (extra voordeel van deze constructie).
De € 100.000, – die ik nu aflossingsvrij heb zal in de toekomst bij de verkoop woning door inflatie “minder” zijn dan nu.
Wel heb ik kosten gemaakt voor hypotheekadvies, notaris en desktoptaxatie maar die zijn éénmalig terwijl de besparingen maandlast/VRH en EWF en het rendement op belegging jaarlijks zijn (ook weer afhankelijk van de BOX drie wijzigingen maar dat bekijk ik dan wel weer).
Wij hebben nog een flinke hypotheek. Deze is recentelijk nog een keer verhoogd naar het oorspronkelijke bedrag waarvoor wij ons huis kochten ivm verbouwing. De helft is aflossingsvrij. De rente is voor een groot deel ook laag. Het plan is wel extra af te lossen op de verhoging. Dit wordt dan het Max aflossingsvrije bedrag van 10% en verder alleen als we boetevrij kunnen aflossen.
Op het restant lossen we niet extra af, maar beleggen hiervoor wel. Bij de renteherziening maken we dan de keuze of we aflossen of blijven beleggen.
Ons plan is om over 10 jaar kleiner te gaan wonen. Het idee is om dan wel volledig hypotheekvrij te wonen, maar hangt volledig af van hoe we er dan financieel voor staan.
Als zzp’ers hebben we er een hele tijd geleden al voor gekozen om de hypotheek versneld af te lossen. Als je de hypotheek niet hoeft te betalen komt er ook niets bij je vaste maandelijkse lasten. Dat scheelt natuurlijk iedere maand weer geld dat je niet hoeft te ‘verdienen’. FIRE lijkt gelukt, al weet je dat natuurlijk nooit helemaal zeker met onze overheid 😱
Een kleine nuance ter aanvulling. Het eigenwoningforfait (en de hypotheekrenteaftrek) hebben beide invloed op de hoeveelheid algemene heffingskorting die je krijgt (voor zover ik kan zien).
Dat betekent in het geval van jouw voorbeeld (WOZ-waarde €600.000,- helemaal hypotheekvrij, geen verdere inkomsten; eigenwoningforfait: €2.100,-) dat je recht hebt op een algemene heffingskorting van maximaal €3.115,- (https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/inkomstenbelasting/heffingskortingen_boxen_tarieven/heffingskortingen/algemene_heffingskorting/tabel-algemene-heffingskorting-2026).
Aangezien de algemene heffingskorting niet hoger mag zijn dan de inkomstenbelasting die je moet betalen in box 1, zou dat betekenen dat de algemene heffingskorting waar je recht op hebt even hoog zal zijn als je eigenwoningforfait en je dus geen (box 1) belasting hoeft te betalen.
Mocht je tussen de €29.737 en €78.426 per jaar verdienen, dan wordt de algemeneheffingskorting met 6,398% afgebouwd en moet je dus 42,148% (35,75% + 6,398%) belasting (tot aan een inkomen van €38.883) of 43,958% (37,56% + 6,398%) belasting betalen over je eigenwoningforfait.
Aangezien de hypotheekrente van je belastbare inkomen afgetrokken wordt (en daardoor het omgekeerde effect heeft op je box 1 belasting als de eigenwoningforfait), zal je er baat bij hebben als je de juiste balans kan vinden tussen eigenwoningforfait en hypotheekrente als je nog een inkomen uit werk hebt.
Laatste punt is, dat je rekening moet houden met het feit dat je rendement op vermogen (box 3) ook de algemene heffingskorting beïnvloed (sinds 2025; waardoor mensen met een inkomen tussen €29.737 en €78.426 per jaar indirect 42,398% belasting betalen over hun behaalde vermogens rendement (36% box 3 belasting + 6,398% afbouw algemene heffingskorting (box 1), maar dat terzijde).
Leuker kunnen we het niet maken, ook niet makkelijker (blijkbaar).
aflossen of niet, al deze berekeningen in jouw post en in de reacties laten zien dat het hele systeem onnodig ingewikkeld is geworden.
Daar ben ik het ook van harte mee eens.
“Vanuit deze optiek loont het dus om niet helemaal af te lossen”. Dit is pertinent onjuist. Elke euro aflossen levert onder de streep geld op. Inderdaad, na een tijdje ben je netto belastingbetaler, maar onder de streep levert het nog steeds op. Als ik deze beredenering zou volgen, dan zou je ook moeten stoppen met geld sparen, want owee! dan moet je ineens (box3) belasting betalen.
zie ook: https://geld-is-tijd.blogspot.com/2020/08/hypotheekrenteaftrek-en-hillen-hoe-zat.html
Wij lossen alles af, want het lijkt ons heerlijk om geen schuld meer te hebben. Bovendien verlagen we daarmee onze maandlasten. De toekomst is ongewis, er kan van alles gebeuren met spaargeld en beleggingen, maar één ding is zeker: een schuld verdwijnt niet vanzelf.
Ik heb er nooit berekeningen op los gelaten, niet over nagedacht want was er zo niet mee bezig. Ik had een rare hypotheekconstructie waar ik eigenlijk de ballen van snapte. Het heette een meerwaardehypotheek. Enfin…lang verhaal kort, ik wilde mijn maandlasten omlaag hebben en ben gaan aflossen. Toen het deel van mijn eigen inleg zoveel meer waard geworden was dat het in een keer kon, heb ik het restant ook afgelost. En nog vind ik het heel fijn dat ik die maandlasten niet meer heb.
Ik moest er even voor zoeken op internet, maar ik heb ‘m. Die ‘Meerwaardehypotheek’ lijkt op de OpMaat hypotheek die ik mijzelf ooit door de Rabobank liet aansmeren. De meerwaarde was vooral voor de hypotheekverstrekker. Goed dat je er van af bent.
Leuk blog.
Wij zitten in een vergelijkbare situatie: EWF van €2205,- en tot 2031 jaarlijkse rente van €2500,-. Wat gaan we dan doen?
Wellicht is de rente dan flink hoger dan de rente die we nu hebben. We kunnen er dan voor kiezen om onze aflossingsvrije hypotheek vanuit de BV te gaan lenen. En op die manier de rente aan onszelf te betalen.
Aflossen (deels) is een optie. Maar dan creëren we nóg meer overwaarde in ons huis. We zien daar (met onze kleine hypotheek) de voordelen niet van in. Wellicht is ook daarom het aanhouden van hypotheek bij de bank ipv in 2031 verhuizen naar BV ook wel verstandiger. We hebben geen kinderen en streven naar ‘Die with Zero’. Als we ons huidige plan aanhouden, willen we rond 2040-2042 ons huis verkopen en dan de overwaarde opeten. Wij zij dan 65 en 70.
Een andere reden waarom we geen voorstander zijn van aflossen van onze hypotheek is dat een van onze hypotheekdelen in 2031 naar box3 verhuist doordat we dan 30 jaar hypotheekaftrek hebben genoten. In 2033 gaat het andere en kleinere deel hypotheekdeel om dezelfde reden ook naar box3. En dan zullen we dus opnieuw belastingvoordeel hebben van onze hypotheek.
Ja, dat heb je goed gezien! Gelukkig zat ik er niet heel lang aan vast.