In de reacties bij mijn meest recente Hypotheekupdate gaf Monique een interessant voorbeeld over het niet volledig aflossen van haar hypotheek. Als argument daarbij gaf zij aan dat bij aflossen ook het bedrag aan eigenwoningforfait stijgt wat vanwege afbouw wet Hillen bij haar inkomen wordt opgeteld. Onder andere Coen was benieuwd naar een nadere uitleg. Ik ben er dus ook maar eens ingedoken. De wondere wereld van de eigen woning in ons Nederlandse belastingstelsel.

Eigen woning en de Belastingdienst

In het huidige Nederlandse belastingstelsel kennen we het eigenwoningforfait (EWF). Als je een koopwoning hebt die ook je hoofdverblijf is, dan moet je een percentage van de WOZ-waarde van je woning bij je inkomen in Box 1 optellen. En daar betaal je dus inkomstenbelasting over.

Tegelijkertijd mag je de betaalde hypotheekrente vaak van je inkomen aftrekken, het heilige huisje van de hypotheekrenteaftrek (HRA), het zelfverklaarde en enig overgebleven bestaansrecht van de VVD (denk ik wel eens). Daar wordt je inkomen dus weer lager van.

En dan ontstaan er dus verschillende scenario’s, afhankelijk van of je HRA hoger of lager is dan je EWF, en afhankelijk van je WOZ-waarde. En dan krijg je dus mogelijkheden voor belastingoptimalisatie. Iets waar ik een pestpokketeringhekel aan heb. We maken het allemaal veel te ingewikkeld.

Op deze pagina van de Belastingdienst kun je vinden hoe het EWF berekend wordt. Dat verschilt een beetje van jaar tot jaar. De grenswaarden zijn van die getalletjes waar de politiek gretig aan draait in het jaarlijkse Belastingplan. Voor de meeste Nederlandse koopwoningen geldt in 2026 een percentage van 0,35 procent. Op deze pagina van de Consumentenbond vind je meer achtergrondinformatie over het EWF.

En wie of wat is Hillen?

Hans Hillen is een voormalig Nederlands politicus. Hij is in financiële kringen vooral bekend van de zogenaamde Wet Hillen. Die wet moest voorkomen dat bij kleine of volledig afgeloste hypotheken het in box 1 belastbare ‘voordeel uit eigen woning’ positief wordt. Kort gezegd: EWF minus HRA mocht niet groter dan nul worden. Als er geen eigenwoningschuld is, of de rente daarop lager is dan het eigenwoningforfait, dan is er in plaats van (of in aanvulling op) de HRA de ‘aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld’ (ook Hillen-aftrek genoemd).

En dat was fijn voor fervente aflossers. Want daarmee werd je fiscaal niet benadeeld als je jouw hypotheek volledig afloste. Extra belangrijk als je ook nog eens stopt met werken en geen ander Box 1 inkomen meer hebt.

Was fijn. Want zoals wel vaker bij gunstige en populaire regelingen maakt de overheid er een einde aan. Als redenen werden opgegeven dat deze aftrek door de inmiddels ingevoerde verplichting tot aflossing van de eigenwoningschuld als aflossingsstimulans niet meer nodig was, en bovendien te duur zou worden. Dat laatste dus. De Hillen-aftrek zou in dertig jaar worden afgebouwd tot 2048. Inmiddels is dit versneld en wordt de Hillen-aftrek afgebouwd naar nul in 2041.

Voorstanders van de Hillen-aftrek noemen de afbouw een aflosboete. Tegenstanders van de Hillen-aftrek noemen het een aflossubsidie. Ik meng me even niet in deze zinloze politieke discussie. Het is een gegeven, het is zoals het is.

Rekenvoorbeeld

Een rekenvoorbeeld. Stel, je hebt een woning met een WOZ-waarde van € 600.000. Dan bedraagt je EWF in 2026 € 2.100.

Als je dan een hypotheek hebt van € 300.000 tegen 2,5 procent rente, dan is dat (simpel geredeneerd) € 7.500 per jaar aan rente. Er komt dus € 2.100 bovenop je inkomen maar er gaat ook € 7.500 vanaf. Netto gaat er dus € 5.400 van je inkomen af.

Maar als je hypotheek nog maar € 100.000 is tegen 2,5 procent rente, dan is dat € 2.500 per jaar aan rente. Er komt dus € 2.100 bovenop je inkomen maar er gaat ook € 2.500 vanaf. Netto gaat er dus € 400 van je inkomen af.

Als jouw hypotheek volledig is afgelost, dan komt er dus € 2.100 bovenop je inkomen zonder dat er iets vanaf gaat. En stel, je bent gestopt met werken, en jouw pensioen keert nog niet uit. Je hebt verder geen Box 1 inkomen. Dan betaal je in de eerste schijf (inkomen tot en met € 38.883) 35,75 procent aan belasting. Dat is € 750 bij dat huis van € 600.000 als Hillen niet meer bestaat.

Vanuit deze optiek loont het dus om niet helemaal af te lossen. Als je in dit rekenvoorbeeld uit zou gaan van een hypotheek van € 100.000 met die € 2.500 rente, dan zou je bij het huidige EWF van 0,35 procent tot een WOZ-waarde van € 714.285 ( = ( 100 / 0,35 ) x 2.500 ) geen nadeel ondervinden. Bij die WOZ-waarde zijn rentelast en EWF in evenwicht, er wordt niets bij je inkomen opgeteld.

Maar dit voordeel van het aanhouden van een hypotheek is sowieso tijdelijk. Bij nieuwe hypotheken is aflossen sinds 2013 verplicht om in aanmerking te komen voor de hypotheekrenteaftrek. En ook in de bovenstaande rekenvoorbeelden geldt dat je meer betaalt aan hypotheekrente dan dat je zou betalen aan belastingen als de hypotheek volledig is afgelost. Je moet dus wel een enorme hekel hebben aan het betalen van belastingen aan de verschrikkelijke overheid, en dat geld dus liever willen betalen aan een graaiende hypotheekverstrekker, om dit een fijne optie te vinden.

Onze situatie

Onze eigen situatie is bijzonder. Wij hebben eerst en vooral te maken met de bijleenregeling. Want we hebben Huize Geldnerd in het westen van het land duur verkocht, en maar een deel van de opbrengst gebruikt voor de aanschaf van Huize Elders. We hielden dus geld over van de verkoop van Huize Geldnerd, en over dat deel heb je sowieso geen recht op hypotheekrenteaftrek in je nieuwe hypotheek. En daardoor hebben wij nog maar over een heel klein deel van onze hypotheekschuld hypotheekrente-aftrek. Dat gaat om een bedrag aan rente van minder dan € 350 per jaar.

Tegelijkertijd is ons eigenwoningforfait dit jaar ongeveer € 2.050. Wij hebben dus een inkomensplus van € 1.700. Daarvan wordt in 2026 nog 71,867% gecompenseerd door ‘Hillen’. Feitelijk is onze ‘inkomensplus’ dus maar ( 1 – 0,71867 ) x 1.700 = € 478. Uitgaande van geen ander Box 1 inkomen bedraagt de inkomstenbelasting hierover 35,75% x 478 = € 171. Als de Hillen-aftrek volledig zou zijn afgebouwd dan is de inkomstenbelasting 35,75% x 1.700 = € 608.

Tenslotte, we hebben veel geld overgehouden na de verkoop van Huize Geldnerd en de aankoop van Huize Elders. Als ik dat meereken tegen een netto rendement van 3,0 procent (dus na aftrek van de hoge inflatie en de stijgende Box 3 belasting) dan levert dat een veelvoud op van de financiële impact van Hillen. Uitgaande van de huidige regelgeving.

Wat is verstandig?

Tsja. Wat is verstandig? Dat weet je nooit zeker als je tien jaar, twintig jaar of nog verder vooruit denkt. De kans dat de regelgeving in de tussentijd nog een keer verandert is erg groot. De overheid is geen betrouwbare langere-termijn partner voor je persoonlijke financiën, schreef Geldnerd ik al in 2015.

Mijn strategie is steeds geweest om mijn financiën zo simpel mogelijk te houden. En dat wil ik ook hier doen.

Per saldo zijn er voor mij twee dingen relevant in mijn eigen situatie. Ten eerste, de beleggingsopbrengst van de overwaarde van Huize Geldnerd is vrijwel zeker veel hoger dan de impact van de afschaffing van Hillen. En ten tweede, de beste rente is de rente die je niet hoeft te betalen. Het versnelde aflossen van onze hypotheek heeft ons al tienduizenden euro’s aan rente bespaard. Geen hypotheeklasten betekent hele lage maandlasten.

Wij gaan dus gewoon door met het volledig aflossen van onze hypotheek. In de wetenschap dat de overheid met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid de regeltjes nog wel een paar keer aan zal passen voordat wij klaar zijn. En dat alles dus nog wel een paar keer zal veranderen.

Zelfs zonder extra aflossen is begin 2047 onze hele hypotheek afgelost. Met onze huidige aflossingsstrategie met alleen de sneeuwbal zijn we medio 2033 klaar met aflossen.

Los jij alles af?