Sinds 2019 neem ik jullie twee keer per jaar mee in een update over het saaiste en meest voorspelbare deel van de financiën van Meneer Elders. Ook na de verkoop van Huize Geldnerd en de aankoop van Huize Elders is er nog steeds een hypotheek. En omdat ik nou eenmaal houd van tradities, blijft de halfjaarlijkse Hypotheekupdate in stand. Zo lang als er nog een hypotheek is, tenminste…

Lineaire Hypotheek

De vaste lezers weten dat wij een lineaire hypotheek hebben. Die kenmerkt zich door elke maand dezelfde aflossing (hypotheekbedrag gedeeld door aantal maanden looptijd) en dus ook elke maand een lagere rente over het resterende uitstaande bedrag.

Dit in tegenstelling tot een annuïteitenhypotheek. Daar zijn de maandlasten elke maand hetzelfde. Aan het begin van de looptijd betaal je veel rente en weinig aflossing, en naarmate de looptijd vordert daalt het rentebedrag en stijgt de aflossing. We doen hier niet aan aflossingsvrije hypotheken, prima voor sommige mensen, maar daar heb ik een paar dure lessen mee geleerd.

Strategie

De afgelopen jaren hebben we in hoog tempo versneld afgelost via de sneeuwbalmethode. Je kunt er lang en breed over discussiëren of dat de meest winstgevende keuze is gegeven de lage rente die wij hebben (2,06% tot 2036) en het gemiddeld rendement op beleggingen, maar ik vind dat in onze situatie nog steeds de juiste keuze. Hoe lager de hypotheek, hoe lager onze maandlasten. En dat tikt dubbel aan als je niet meer werkt, want geld dat ik niet meer uitgeef hoef ik ook niet bij elkaar te sparen of te beleggen. Wij zijn dus nog steeds een trouw lid van de VVLM, de Vereniging Voor Lage Maandlasten.

Naast de maandelijks groeiende sneeuwbal deden wij voor Huize Geldnerd ook elke maand een extra aflossing van € 1.000. Gewoon, omdat het kon. En de hypotheekverstrekker incasseerde natuurlijk elke maand keurig de reguliere rente en aflossing. Beide componenten werden elke maand weer een stukje lager, het mooie effect van versneld aflossen op een lineaire hypotheek.

De sneeuwbal is er nog steeds. Mijn spreadsheet berekent die maandelijks automatisch gebaseerd op mijn uitgangspunt (het bedrag van de eerste hypotheekbetaling eind 2016) en de huidige maandelijkse rente en aflossing. De extra aflossing doen we niet meer.

Onze strategie is nog steeds simpel en doeltreffend. Onze totale maandlasten blijven gelijk, maar een steeds groter deel bestaat uit aflossing en een steeds kleiner deel bestaat uit rente.

Het begin

We vertrekken vanuit de situatie van ons huis toen we van start gingen. Dat zijn eigenlijk twee startsituaties: eind november 2016 en eind juni 2024. Eind 2016 hebben we Huize Geldnerd voor ongeveer 30 procent van de aankoopprijs met eigen geld gefinancierd. De rest werd ingevuld met de lineaire hypotheek.

In 2024 is Huize Elders voor iets meer dan 70 procent van de aankoopprijs met eigen geld gefinancierd. De hypotheek was slechts iets meer dan 25 procent. En om het helemaal realistisch te maken had het huis in de nieuwe situatie eigenlijk 25 procent lager moeten zijn.

Waar staan we nu?

In onderstaande grafiek zie je hoe de verschillende onderdelen van onze maandlasten zich ontwikkelen. Geen extra aflossing meer, alleen nog reguliere aflossing en sneeuwbal. En rente. Een steeds groter percentage aflossing, en steeds minder rente. Van elke euro die we in de hypotheek steken gaat inmiddels 85,3 cent naar ons vermogen. En nog maar 14,7 cent naar de bank. Terwijl onze totale maandlasten gewoon constant blijven.

Het wonder van de sneeuwbal blijft ook mijzelf verbazen. Erover lezen is toch echt anders dan het voor je eigen ogen zien gebeuren. Je ziet de grafiek gewoon exponentieel worden, het lijntje gaat steeds steiler omhoog. We hebben na de aankoop van Huize Elders de draad gewoon weer opgepakt, al gaat het lijntje iets minder steil omhoog door het ontbreken van de extra aflossing. Maar elke maand wordt de sneeuwbal groter. Zoals het hoort met een sneeuwbal. De maandelijkse sneeuwbal is al anderhalf keer de reguliere aflossing. In minder dan 10 jaar.

Inmiddels lossen we weer elke maand 1,0 procent van de resterende hypotheek af. Dat percentage stijgt gestaag, een jaar geleden was het nog minder dan 0,9 procent. En je ziet het verschil met de situatie tot eind 2023, toen we bij Huize Geldnerd naast de sneeuwbal ook nog een extra aflossing van € 1.000 per maand deden.

De totale aflossing bedraagt inmiddels 60,9 procent van de oorspronkelijke hypotheek (voorjaar 2025: 58,6%). En de huidige loan-to-value ratio (LTV) bedraagt 23,9 procent.

In onderstaande grafiek zie je de ontwikkeling van de LTV sinds de aankoop. De piek begin 2017 kwam uiteraard doordat onze eerste WOZ-waarde lager was dan de aankoopprijs. De grotere dalingen in 2017 komen door de eerste extra aflossingen, het jaarlijkse sprongetje naar beneden is het moment dat ik een nieuwe WOZ-waarde gebruik om de LTV te berekenen.

Ook in 2025 zie je die piek. Want lagere WOZ dan aankoopprijs. Niet onverwacht en ook niet erg. Maar het fijne blijft toch nog steeds de gestaag dalende lijn… Een steeds kleiner deel van het huis is schuld, een steeds groter deel is vermogen.

Om de voortgang verder te visualiseren heb ik de plaatjes met de stand van zaken van juni 2024 en nu nog even naast elkaar gezet. De aflossingen zijn inmiddels duidelijk zichtbaar. We hebben sinds juni 2024 dan ook al 13,0 procent van de hypotheek afgelost.

Prognose

Uiterlijk medio 2033 verwachten we hypotheekvrij te zijn. Dat is nog steeds ruimschoots voor het aflopen van de rentevaste periode, die loopt tot eind 2036.

En het is ook een uiterste datum. Het wordt steeds waarschijnlijker dat we de resterende hypotheek op enig moment in één keer aflossen. Onze rente is nog steeds lager dan de huidige marktrente, dus de bank zou daar geen enkel bezwaar tegen hebben.

in onderstaande grafiek geeft de blauwe stippellijn het oorspronkelijke aflossingsschema van onze hypotheek weer, de situatie waarin we braaf elke maand zouden betalen wat de bank ons vroeg. De lichtblauwe lijn is de werkelijke restwaarde van onze hypotheek, de gele stippellijn is de prognose als we volgens de huidige sneeuwbalstrategie doorgaan. En die zie je medio 2033 mooi op nul uitkomen. De verticale zwarte lijnen markeren de maanden waarin ik een hypotheekblog heb geschreven.

En zelfs nu geldt nog de gebruikelijke disclaimer dat het leven altijd anders kan gaan dan je van plan bent! Maar dat schreef ik in alle vorige hypotheekupdates ook, en vooralsnog zijn we weer een half jaar dichter bij een hypotheekvrij leven. En bijna zeven jaar dichter bij een hypotheekvrij leven dan in mijn eerste hypotheekupdate.

Hoe is het met jouw hypotheek?

Sinds 2019 neem ik jullie twee keer per jaar mee in een update over het saaiste en meest voorspelbare deel van de financiën van Meneer Elders. Ook na de verkoop van Huize Geldnerd en de aankoop van Huize Elders is er nog steeds een hypotheek. En omdat ik nou eenmaal houd van tradities, blijft de halfjaarlijkse Hypotheekupdate in stand. Zo lang als er nog een hypotheek is, tenminste… Het is wel een iets aangepaste hypotheekupdate, door het schuiven met huizen en hypotheekjes zijn een aantal grafiekjes niet meer relevant.

Lineaire Hypotheek

De vaste lezers weten dat wij een lineaire hypotheek hebben. Die kenmerkt zich door elke maand dezelfde aflossing (hypotheekbedrag gedeeld door aantal maanden looptijd) en dus ook elke maand een lagere rente over het resterende uitstaande bedrag. Dit in tegenstelling tot een annuïteitenhypotheek. Daar zijn de maandlasten elke maand hetzelfde. Aan het begin van de looptijd betaal je veel rente en weinig aflossing, en naarmate de looptijd vordert daalt het rentebedrag en stijgt de aflossing. We doen hier niet aan aflossingsvrije hypotheken, prima voor sommige mensen, maar daar heb ik een paar dure lessen mee geleerd.

Wat er blijft en wat er verandert

De afgelopen jaren hebben we in hoog tempo versneld afgelost via de sneeuwbalmethode. Je kunt er lang en breed over discussiëren of dat de meest winstgevende keuze is gegeven de lage rente die wij hebben (2,06% tot 2036) en het gemiddeld rendement op beleggingen, maar ik vind dat in onze situatie nog steeds de juiste keuze. Hoe lager de hypotheek, hoe lager onze maandlasten. En dat tikt dubbel aan als je niet meer werkt, want geld dat ik niet meer uitgeef hoef ik ook niet bij elkaar te sparen of te beleggen.

Naast de maandelijks groeiende sneeuwbal deden wij voor Huize Geldnerd ook elke maand een extra aflossing van € 1.000. Gewoon, omdat het kon. En de hypotheekverstrekker incasseerde natuurlijk elke maand keurig de reguliere rente en aflossing. Beide componenten werden elke maand weer een stukje lager, het mooie effect van versneld aflossen op een lineaire hypotheek.

De sneeuwbal is gebleven. Mijn spreadsheet berekent die automatisch gebaseerd op mijn uitgangspunt (het bedrag van de eerste hypotheekbetaling eind 2016) en de huidige maandelijkse rente en aflossing. De eerste sneeuwbalbetaling is al gedaan voordat de hypotheekverstrekker de eerste reguliere rente en aflossing incasseerde. De extra aflossing doen we (voorlopig) niet. We zijn iets minder gaan verdienen door ons vertrek uit Geldnerd City, we hebben nog niet helemaal scherp wat onze huidige kosten van levensonderhoud gaan worden, en we willen voldoende geld apart zetten voor (groot) onderhoud aan Huize Elders. Dat tezamen maakt dat we die € 1.000 vooralsnog niet in de stenen willen stoppen.

Onze strategie is dus iets anders dan de afgelopen jaren, maar nog steeds simpel en doeltreffend. Onze totale maandlasten blijven gelijk, maar een steeds groter deel bestaat uit aflossing en een steeds kleiner deel bestaat uit rente.

Het begin

We vertrekken vanuit de situatie van ons huis toen we van start gingen. Dat zijn eigenlijk twee startsituaties: eind november 2016 en eind juni 2024. Eind 2016 hebben we Huize Geldnerd voor ongeveer 30 procent van de aankoopprijs met eigen geld gefinancierd. De rest werd ingevuld met de lineaire hypotheek. In 2024 is Huize Elders voor iets meer dan 70 procent van de aankoopprijs met eigen geld gefinancierd. De hypotheek was slechts iets meer dan 25 procent. En om het helemaal realistisch te maken had het huis in de nieuwe situatie eigenlijk 25% lager moeten zijn, maar dat werkt niet zo goed in mijn spreadsheet. En dat ga ik ook niet meer aanpassen, ik ben te druk met de tuin…

Waar staan we nu?

In onderstaande grafiek zie je hoe de verschillende onderdelen van onze maandlasten zich ontwikkelen. Geen extra aflossing meer, alleen nog reguliere aflossing (donkergroen) en sneeuwbal (lichtgroen). En rente. Een steeds groter percentage aflossing, en steeds minder rente. Van elke euro die we in de hypotheek steken gaat inmiddels 83,5 cent naar ons vermogen. En nog maar 16,5 cent naar de bank. Terwijl onze totale maandlasten gewoon constant blijven.

Het wonder van de sneeuwbal blijft ook mijzelf verbazen. Erover lezen is toch echt anders dan het voor je eigen ogen zien gebeuren. Je ziet de grafiek gewoon exponentieel worden, het lijntje gaat steeds steiler omhoog. We hebben na de aankoop van Huize Elders de draad gewoon weer opgepakt. Al zal het lijntje vooralsnog weer iets minder steil omhoog gaan door het ontbreken van de extra aflossing. Maar elke maand wordt de sneeuwbal groter. Zoals het hoort met een sneeuwbal.

Inmiddels lossen we elke maand 0,87% van de resterende hypotheek af. De totale aflossing bedraagt inmiddels 56,26% van de oorspronkelijke hypotheek (najaar 2023: 53,4%). En de huidige loan-to-value ratio (LTV) bedraagt 26,7%.

Om de voortgang verder te visualiseren heb ik de plaatjes met de stand van zaken van juni en nu nog even naast elkaar gezet. Het zijn nog minieme streepjes, de aflossingen. Maar het begin is er.

Prognose

De datum waarop we verwachten hypotheekvrij te zijn, is een aantal jaren naar achteren geschoven. Dat zal je niet verbazen, met een aflossing die elke maand € 1.000 lager is dan voorheen. Toch valt het effect mij mee. In de nieuwe prognose zijn we ergens in het voorjaar van 2033 hypotheekvrij, dat was medio 2029. Het is nog steeds ruimschoots voor het aflopen van de rentevaste periode, die loopt tot eind 2036.

En zelfs nu geldt de gebruikelijke disclaimer dat het leven altijd anders kan gaan dan je van plan bent! Maar dat schreef ik in alle vorige hypotheekupdates ook, en vooralsnog zijn we weer een half jaar dichter bij een hypotheekvrij leven. En bijna zes jaar dichter bij een hypotheekvrij leven dan in mijn eerste hypotheekupdate.

Hoe is het met jouw hypotheek?

We verkochten een huis en we kochten een nieuw huis. Tot zover niets bijzonders. Dat doen heel veel mensen, elke dag weer. De meeste mensen volgen daarbij het traditionele pad omhoog. Meer huis, meer luxe, een betere locatie, meer ruimte om je groeiende berg troep op te stapelen. Een hogere prijs en niet zelden ook een hogere hypotheek. Je huis en je hypotheek als maatstaf van succes in deze wereld van consumeer-meer-meren.

Onze eigen weg is nét een andere. We kochten niet méér huis (het woonoppervlak is ongeveer hetzelfde). Wel fors meer grond. Maar we gingen naar de andere kant van het land, en bleven weg uit de stad. Dus is wonen goedkoper. Geo-arbitraging binnen de landsgrenzen van Nederland, hoe avontuurlijk… De aanschafprijs van Huize Elders is ongeveer 75 procent van de verkoopprijs van Huize Geldnerd. Maar de koop van een huis is natuurlijk iets groots. Zeer waarschijnlijk de grootste aankoop die Meneer Elders en Vriendin ooit zullen doen in hun leven. En dus is het ook een belangrijk moment om financiële keuzes te maken.

Hypotheek

De afgelopen jaren hebben we stevig afgelost op onze hypotheek. Maandelijks een extra aflossing en een gestaag groeiende sneeuwbal. Twee keer per jaar nam ik jullie mee in de vorderingen met mijn hypotheekupdate. Op deze manier hebben we in zeven jaar ruim de helft van onze oorspronkelijke hypotheek afgelost, totdat we daar in november 2023 mee ophielden met het oog op onze plannen in Elders. We legden het geld opzij voor dubbele woonlasten en andere mogelijke uitgaven.

We zouden Huize Elders cash af kunnen rekenen. Gewoon het volledige aankoopbedrag en alle bijkomende kosten koper overmaken van onze eigen bankrekening naar de derdenrekening van de notaris. Hypotheekvrij leven. Dat is toch echt onderdeel van de droom voor onze nieuwe levensfase. Geen maandelijkse hypotheeklasten meer.

Maar financieel is dat niet de meest verstandige keuze, in elk geval niet voor de komende jaren. Dus onderzochten we de mogelijkheid om onze resterende hypotheek van Huize Geldnerd mee te nemen naar Huize Elders. En dat mocht. Er was in de hypotheekvoorwaarden een Verhuisregeling die de mogelijkheid gaf om binnen drie maanden na het overdragen van ons oude huis de hypotheek tegen dezelfde voorwaarden mee te nemen naar een nieuw huis. En aan die voorwaarde konden we voldoen.

Welkom terug, hypotheek(updates)…

De bank zou staan te juichen als we onze restant hypotheek van Huize Geldnerd in één keer af zouden lossen. Dat was letterlijk wat onze hypotheekadviseur tegen ons zei in het eerste gesprek. En dat snap ik, want met 2,21 procent rente die tot 2036 vast staat verdienen ze er weinig aan. Ze verdienen meer als ze dat geld tegen de huidige hypotheekrente aan iemand anders uitlenen. Toch was die opmerking voor mij een belangrijk signaal. Als het aantrekkelijk is voor de bank, dan is het minder aantrekkelijk voor mijzelf.

Daar kwam nog iets anders bij. huize Elders heeft een kersvers energielabel A. Dat is een stuk beter dan de C van Huize Geldnerd. En dus gaf de bank ons ook nog eens 0,15 procentpunt duurzaamheidskorting. Waarmee de rente nog steeds tot eind 2036 vaststaat en 2,06 procent bedraagt.

Versneld aflossen

We hebben dus besloten om onze oude hypotheek mee te nemen. We zullen waarschijnlijk wel doorgaan met versneld aflossen. En wellicht dat we op een later moment de hypotheek alsnog in één keer aflossen. Het doel is om de hypotheek afgelost te hebben voordat de rentevaste periode afloopt óf als we stoppen met werken. We mogen jaarlijks 10 procent van de oorspronkelijke hypotheeksom uit 2016 boetevrij aflossen. En zolang de actuele hypotheekrente hoger is dan onze rente, kunnen we alles kosteloos aflossen.

Bijkomend voordeel: ik kan jullie blijven vervelen met diezelfde saaie hypotheekupdates waar Geldnerd jullie de afgelopen jaren ook mee vermoeid heeft. Mijn ultieme poging om lezers weg te jagen…

Twee delen

De vaste lezers weten dat wij een lineaire hypotheek hebben, die bestond uit één hypotheekdeel, simpeler dan simpel. Maar dat wilde de bank niet meer aanbieden. Iets met kredietbeleid en een correcte toetsing van de maandlasten van de nieuwe hypotheek en nog meer termen waar ik het mijne van denk. Het eerste voorstel bestond uit maar liefst vier delen. Dat ging ons echt te ver. Uiteindelijk sloten we een compromis voor twee delen: een Box 1 en een Box 3 gedeelte. Ik wilde het niet, maar de bank dwong mij tot belastingontwijkingoptimalisatie.

Eigen Geld

Toen we Huize Geldnerd kochten financierden we de aankoop voor 71,7% met een hypotheek. De rest was eigen geld dat we inlegden. Deze keer zijn de verhoudingen iets anders.

Onze overwaarde heb ik jarenlang omschreven als papieren rijkdom. Het zat in de stenen en was niet echt. Maar met de verkoop en overdracht van Huize Geldnerd is dat allemaal echt geld geworden. En we hebben ook nog eens al het geld teruggekregen dat we er bij aankoop (en daarna) ingestoken hebben.

Bij de aankoop van Huize Elders financieren we 27,5% van de aankoop met de hypotheek. De rest is eigen geld. Geld uit de opbrengst van Huize Geldnerd. En na deze transactie blijft er nog een behoorlijk deel van die opbrengst over. Dat betekent dat we nauwelijks hypotheekrente-aftrek overhouden. Maar het betekent ook dat we een stevig bedrag opzij zetten voor het Bodemloze Put Fonds. Dat is bedoeld voor toekomstige verbouwingen. We hopen natuurlijk dat Huize Elders geen bodemloze put wordt. Maar dat hoopte Cheesy Finance ooit ook….

In de twee onderstaande grafieken zie je het verschil tussen de oude en nieuwe situatie. De stand van zaken van Huize Geldnerd in april 2024, en de startsituatie van Huize Elders in juni 2024. Om het helemaal realistisch te maken had het huis in de nieuwe situatie eigenlijk 25% lager moeten zijn, maar dat werkt niet zo goed in mijn spreadsheet….

We beginnen weer op nul

Op één punt beginnen we weer helemaal opnieuw. De overwaarde is voorlopig weer nul. En zal dat ook nog wel even blijven. We hebben meer betaald dan de huidige WOZ-waarde van Huize Elders. Maar voorlopig waardeer ik Huize Elders in mijn administratie maar even op de aankoopprijs.

Even opletten

Het blijft toch altijd even opletten met dit soort dingen. Zo vond ik in de allerlaatste versie van de hypotheekofferte een clausule waaruit bleek dat de bank zichzelf een hypotheekrecht toebedeelde dat ruim boven de aankoopprijs van Huize Elders lag, en ruim vier keer de totale blootstelling van de bank was. Foutje bedankt… en het werd ook snel hersteld, maar als ik deze documenten niet van voor tot achter had doorgelezen, dan had het mooi wel in de hypotheekakte gestaan.

Maar het is ook wel schokkend om te zien hoeveel vermogen we opgebouwd hebben, alleen maar door de stijging van de huizenmarkt sinds 2016. Dat, gecombineerd met de overstap naar een goedkoper (en veel mooier en rustiger) stukje Nederland, is een grote stap in onze financiële onafhankelijkheid.

Heb jij wel eens een klapper gemaakt op de woningmarkt?